SKADESTÅND VID SNÖKAOS

Länsförsäkringar informerar om skadestånd rörande snöproblem för fastighetsägare.

Hur kan fastighetsägare undvika skadestånd? Hur informerar en fastighetsägare sina hyresgäster för att undvika skadestånd? Här är ett exempel ur verkligheten.

En dag får en riskingenjör på ett av länsförsäkringsbolagen i landet ett samtal från ett större förvaltningsbolag. Denne låter uppgiven. Förvaltaren har gjort allt som står i sin makt och tagit till sig de råd som försäkringsbolagen har gett dem med anledning av oron för att snötrycket ska orsaka takras. De har i ett tidigt skede och gett sig upp på taken och skottat för att sedan även röja runt fasader. De åkt land och rike runt för att hitta nya snöskyfflar när de gamla gett upp. Snöslungorna har gått varma – och gått sönder, men även där har de lyckats få tag i nya. Både egen och inhyrd personal har slitit med snön men trots allt arbete så hände det som inte fick hända.

En förtvivlad hyresgäst till ett 20 000 kvm stort lagret ringer och säger att det droppar in från taket. Här bedrivs en stor verksamhet där ett tjugotals containrar med kläder dagligen behandlas och packas om för leverans till butiker över hela Sverige. Nu har en del kartonger packade med kläder redo att gå ut i butik blivit vattenskadade, och man upptäcker att vatten droppar in på flera ställen i lagerhallen. I utrymmena finns dessutom en hel del känslig apparatur med avancerad elektronik som man måste försöka skydda. Vad gäller nu?

Mot bakgrund av detta vände sig fastighetsförvaltaren till länsförsäkringsbolaget med följande frågor:

Vad ska fastighetsförvaltaren uppmana hyresgästen att göra? Ska de svara för täckning med till exempel presenning i deras lagerutrymme?
Sakjurist Urban Bergman på Länsförsäkringar AB svarar enligt följande:

 Hyresvärdens ansvar för skada för brist i lokalens skick regleras i 12 kap 11 § och 12 kap 16 § jordabalken (JB) (12 kap JB kallas ibland Hyreslagen). Dessa bestämmelser tillämpas även när hyresgästens egendom i lokalen har skadats. För sådan skada har hyresvärden ett så kallat presumtionsansvar.
 Det innebär att det är hyresvärden som måste visa att skadan inte hade kunnat undvikas genom att hyresvärden tidigare än som skett hade kunnat åtgärda den brist i lägenheten som är orsaken till skadan. Principen har slagits fast i rättspraxis i ett fall RH 113:82 där omständigheterna var enligt följande: Det fanns ett hål i stuprör på huset. Vatten trängde till följd av detta in i byggnaden och skadade hyresgästens egendom. Hyresvärden ansågs skadeståndsskyldig då han kunnat upptäcka hålet och reparera detta väsentligt tidigare än som skett. Han hade i vart fall inte visat att han saknat möjlighet att före skadetillfället låta reparera stupröret.

Mot nu redovisad bakgrund lämnas följande svar:

För att undgå skadeståndsansvar gäller det alltså för hyresvärden att kunna visa att det saknats möjlighet med att ordna med reparation tidigare än som skett.

Fortsätt att leta hål och läckor – det har betydelse om hyresvärden är att anse som ansvarig om skada skulle inträffa. Om skada trots det skulle inträffa kan ju hyresvärden visa att hålet och läckan inte kunde upptäckas och därför vara fri från ansvar för skadan. Om däremot hål har hittats så gäller det att visa att reparation inte har gått att utföra tidigare än som skett. Om reparation inte genast går att utföra bör hyresgäster upplysas om risken för läckage med hänsyn till hål som hittats. Uppmana hyresgästerna att ha extra uppsikt i lokalen och omedelbart rapportera tecken på läckage. Frågan uppkommer då vem som ska stå kostnaden för räddningsåtgärder som till exempel täckning med presenningar i lokaler. Att inte följa uppmaning om täckning kan medföra att hyresgästen är vållande till del eller hela sin skada.

Skadelidanden har skyldighet att själv begränsa skada och undvika skada som hotar att inträffa. Med utgångspunkt från den principen kan det med fog hävdas att hyresgästen själv få stå för kostnad som uppkommer för att minska risk för skada. Däremot om hyresvärden är ansvarig för inträffad skada eller skada som hotar hyresgästen då kan sådan kostnad i förhållande till ansvarsförsäkringen vara en räddningskostnad som hyresvärden kan få ersättning för från ansvarsförsäkringen. Men det förutsätter att hyresvärden verkligen ansvarar för den skada som inträffat eller som hotar att inträffa.

Det är svårt att på förhand säga vem som ska stå kostnaden för täckning med presenning för att minska risken för skada. Det skulle kunna vara så, och det är också min uppfattning, att hyresgästen har rätt att få ersättning av hyresvärden för sådan kostnad för presenning samtidigt som hyresvärden inte kan få ersättning för ett sådant utlägg från ansvarsförsäkringen; det är ju inte visat att hyresvärden skulle vara ansvarig för den skada som hotar.

Annonser